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證券公司積極主動配備公募基金REITs 投資者尚需進一步豐富
本報訊記者吳珊見習記者方零晨
間距第一批公募基金REITs發售已兩年以上，而REITs作為一種新起金融理財產品也受到各種機構青睞。Wind資料顯示，截止到6月25日，已獲準的28只公募基金REITs募資總金額超出924億人民幣。
投資者擁有公募基金REITs占比較高
公募基金REITs一直以來深受投資者的高度關注。在目前已經獲準的28只公募基金REITs中，不管是先發和擴募，證券公司均積極開展了申購行為。
最近，第一批公募基金REITs取得成功擴募發售。據掛牌交易公告書表明，金投平安不動產REIT此次擴募開售募資總金額大約為18.53億人民幣（沒有募集期貸款利息），擴募開售基金認購總共4.38億份，合理申購總戶數17戶。在其中，證券公司以及資管子公司等占有5席，包含渤海灣匯金、華金證券、廣發證券、國聯證券在內的申購目標總計申購1.77億份，占總發行金額的40.50%；按4.228塊的認購價格測算，申購金額達7.50億人民幣。但是其他申購目標身后不乏有券商公司影子，如招商財富為招商基金控股子公司，中投證券則擁有招商基金45%的股份。
除此之外，博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT二只REITs本次擴募上線的申購目標中也出現廣發證券、國金證券、國泰君安證券、上海證券、安信證券等眾多證券公司及券商資管產品身影。
從投資者結構來說，公募基金REITs的投資者擁有占比最高。據中金公司研報統計分析，截止到2022年末，投資者擁有占比平均為92.3%。從2022年末各分部流通股本前十大項目投資機構類型來說，券商自營、資產管理及保險公司占前十大項目投資機構持倉總額占比比較高，均值分別是43.8%、28.8%及16.9%。
談起證券公司等投資者對公募基金REITs趨之如騖的主要原因，RCREIT（REITs研究所）負責人王躍對《證券日報》新聞記者分析認為：“一方面，項目投資REITs可助推投資者優化資產配置。REITs財產與其他資產關聯性比較低，有利于投資者保持財產的多樣化、分散配備。且基礎設施建設類資產及房產具有很高的準入條件，REITs為投資者參加基礎設施建設及不動產市場項目投資提供了便利方式，合理助推其資產配置最前沿往外延展；另一方面，項目投資REITs有利于提升投資者運營穩定度，推動長期價值項目投資。”
看中公募基金REITs后勢發展趨勢
不可忽視的是，最近公募基金REITs市場主要表現變化較大，近年來，已上市的27只公募基金REITs商品都出現一定程度的下挫。
廣發證券覺得，造成REITs市場深幅調節的要素關鍵有三點：一是參加REITs的投資者尚未豐富多彩，一部分投資人對現錢分配起伏承受度過低；二是宏觀經濟政策對房產和基礎設施建設危害相對性后周期時間；三是漸近發展中REITs市場，做為大類資產來講，流通性稍低，總市值經營規模比較小。
“最近REITs市場變化較大，主要原因是在我國REITs市場發展趨勢尚處初始階段，銷售市場流通股本比較小，對REITs公司估值標價邏輯性還不成熟，對REITs標價誤差易引起價錢劇烈波動。”王躍覺得，除此之外，投資者對REITs熟悉程度比較低、并對底層資產的認知了解并未非常成熟，公司個人行為及喜好一致性很強。在目前流通性有限的資源REITs市場，遭受較為單一構造的投資者趨同化交易行為危害，進而放大市場變化。
但是專業人士仍對公募基金REITs的高速發展擁有自信心。中金證券表明，堅信銷售市場多方針對現有的一些大力發展考驗已經有的共識。其中包含常態發售制度的高效率提升、二級市場投資者結構和流通性提升、單獨法律的實施、信息公開的進一步完善等。
廣發證券覺得，現階段REITs市場市場估值已經擁有了非常的影響力，特別是產權年限類REITs的期望現錢分配率早已遠遠高于長端利率及部分藍籌股票的股票收益率水準。
王躍表明：“盡管最近的連續下跌，讓REITs市場的市場熱度有一定的消弱，但是，伴隨著經濟回暖預想的逐步推進和REITs公司估值定價機制的不斷完善，REITs的中遠期配備使用價值將進一步突顯。”
針對REITs市場后面的發展和希望，王躍提議，一是要促進REITs市場創建社會化市場估值定價機制。健全完善信息公開體制，均衡公募基金REITs一級市場發售公司估值和二級市場估值，讓各個階段的參加者做到雙贏，進而吸引更多投資人參加；二是投資者要建立和完善REITs行研架構、提高REITs投研能力；三是持續推進REITs投資講座、豐富多彩REITs投資者結構，促進REITs市場高質量發展的。
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