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深圳城中村盛衰：向前向后走？
證券日?qǐng)?bào)新聞?dòng)浾?王家明
雖然深圳是一座“并沒(méi)有鄉(xiāng)村”的大都市，但這個(gè)城市卻有著很多舊城區(qū)。但在近期，“統(tǒng)租”讓深圳城中村再次成為銷售市場(chǎng)聚焦點(diǎn)。
煙火氣息十足，生活空間彈性大、降低成本……這都是深圳城中村的“生命”。“統(tǒng)租”引起了一些關(guān)于利弊的探討，也是一種對(duì)舊城區(qū)將來(lái)的探索和探討。
住戶期待
保存大量可選擇性
數(shù)據(jù)顯示，為推進(jìn)處理流動(dòng)人口、年輕人等人群住房難，深圳市提升了“十四五”布局的目標(biāo)和任務(wù)，將建設(shè)籌資保障房原54萬(wàn)件（間）提升到不得少于74萬(wàn)件（間）。每日任務(wù)總數(shù)更新后，福建建設(shè)籌資保障房馬上擁有新動(dòng)作，統(tǒng)租總體目標(biāo)指向了深圳城中村。在今年的，深圳開(kāi)啟了舊城區(qū)保障房產(chǎn)業(yè)化優(yōu)質(zhì)化改造升級(jí)行為，打算在2023年推動(dòng)4.9萬(wàn)件（間）舊城區(qū)產(chǎn)業(yè)化優(yōu)質(zhì)化改造升級(jí)新項(xiàng)目。
簡(jiǎn)單的說(shuō)，“統(tǒng)租更新改造”是由政府部門(mén)或有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一倉(cāng)儲(chǔ)舊城區(qū)樓盤(pán)進(jìn)行優(yōu)化，并且對(duì)周邊環(huán)境更新然后再進(jìn)行租賃。事實(shí)上，這是一項(xiàng)重要惠民工程。實(shí)際上，以質(zhì)量提升為目的的綜合治理早就在各個(gè)深圳城中村開(kāi)展，僅僅性能和進(jìn)展不一。
近日，記者走訪了深圳南山白芒村、平山村，深圳龍華的元芬村及其深圳羅湖的筍崗村。針對(duì)統(tǒng)租，住戶廣泛在意的是房租的轉(zhuǎn)變，有家有室居民更擔(dān)憂念書(shū)等配套問(wèn)題。對(duì)于近日的白芒村統(tǒng)租事情，南山區(qū)西麗街道社區(qū)還在3日公布致市民的一封信。全篇稱，針對(duì)不具有搬出標(biāo)準(zhǔn)居民不強(qiáng)制性搬出并保持房子原租金標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還將會(huì)對(duì)想要搬出居民給與拆遷補(bǔ)貼。在確保學(xué)士學(xué)位層面，西麗街道服務(wù)處表明，合乎入學(xué)條件在羅湖區(qū)內(nèi)就讀學(xué)生們，不管搬出是否也將為他們提供確保。
記者走進(jìn)深圳龍華的元芬村見(jiàn)到，許多村房早已被改造為各種各樣的長(zhǎng)租公寓，但也不乏滿地招租信息廣告宣傳。“實(shí)際上，前些年已有地產(chǎn)商或是二房東來(lái)村內(nèi)包了很多樓盤(pán)改造為青年公寓，一般年青人會(huì)特別喜歡這種養(yǎng)老地產(chǎn)，但是現(xiàn)在租賃市場(chǎng)有點(diǎn)不冷不熱。”元芬村一位住戶對(duì)記者表示，“舊村改造治理是件好事，但是我們都不希望所有改造為青年公寓，終究每一個(gè)人承擔(dān)范圍及實(shí)際居住情況不一樣，希望能夠保存多種多樣可選擇性。”
防止擺脫生態(tài)系統(tǒng)平衡
筍崗村一家青年人養(yǎng)老地產(chǎn)組織負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)階段其實(shí)很難見(jiàn)到可在房租差之外賺到更多錢(qián)。除此之外，記者在深圳南山白芒村友誼鄉(xiāng)村實(shí)探發(fā)覺(jué)，一些沒(méi)被收納整理或改造為養(yǎng)老地產(chǎn)的樓盤(pán)和周邊舊城區(qū)的樓盤(pán)房租卻“節(jié)節(jié)攀升”，那也是住戶擔(dān)憂的地區(qū)。“平山村里一些未參加統(tǒng)租來(lái)的房主，如今房租都上升了許多。”一位平山村居民介紹說(shuō)，“以前這兒的一房一廳月房租在2500塊左右，如今房主剛說(shuō)是要3200元才租。”
廣東省住房政策分析核心首席研究員李宇嘉覺(jué)得，“統(tǒng)租”舊城區(qū)是深圳多種渠道供貨公共住房的重要自主創(chuàng)新。但是，增加基本建設(shè)籌資保障房環(huán)節(jié)中，應(yīng)控制住節(jié)奏感、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，因區(qū)、因村強(qiáng)化措施，保存舊城區(qū)原先的特點(diǎn)，打造出多元化的租用生態(tài)體系，搭建多層面多元主體的租賃房供貨管理體系。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，舊村改造后房租增漲甚至造成聚合效應(yīng)，必須防止房租產(chǎn)業(yè)化行業(yè)壟斷增漲，防止擺脫舊城區(qū)租賃市場(chǎng)的生態(tài)系統(tǒng)平衡。業(yè)界也寄希望深圳市能走通一個(gè)產(chǎn)業(yè)化租用小區(qū)新模式，即除開(kāi)涉及到房租差以外，還可以獲得一部分非房租土地增值收益，從而減少房租工作壓力。
深圳市住建局負(fù)責(zé)人還表示，下面將會(huì)同各人民政府迅速創(chuàng)建意見(jiàn)反饋平臺(tái)或信息發(fā)布平臺(tái)體制。各政府將開(kāi)啟欄目，線上線下聯(lián)動(dòng)相結(jié)合的，按時(shí)積極發(fā)布消息、征求群眾意見(jiàn)和建議并及時(shí)溝通解決。
城市發(fā)展的qflp途徑
針對(duì)土地資源資源短缺的深圳來(lái)講，舊城區(qū)所代表豐富內(nèi)涵影響力好像愈來(lái)愈高，也成了地產(chǎn)商眼里的“搶手貨”——城市發(fā)展也成了大部分地產(chǎn)商涉足和立足于深圳關(guān)鍵寶物。新聞?dòng)浾呤崂戆l(fā)現(xiàn)，包含深圳南山白石洲、深圳羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村升級(jí)更新的“巨型”新項(xiàng)目都已開(kāi)工，部分項(xiàng)目早已對(duì)外開(kāi)放開(kāi)售。
但是，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層管控和大轉(zhuǎn)變，深圳城市更新市場(chǎng)也悄然改變。與大中型地產(chǎn)商主導(dǎo)大中型舊城區(qū)升級(jí)新項(xiàng)目不一樣，一些中小型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)承擔(dān)更新項(xiàng)目進(jìn)度曾引發(fā)銷售市場(chǎng)憂慮。一家以城市發(fā)展為主營(yíng)業(yè)務(wù)的私營(yíng)地產(chǎn)商投資部人士告訴新聞?dòng)浾撸缃裆钲谛路渴袌?chǎng)銷售速率變緩，企業(yè)資金回籠受影響，當(dāng)前公司的思路是把一些銷售狀況比較好的項(xiàng)目回款拿來(lái)“彌補(bǔ)”別的升級(jí)新項(xiàng)目，因此項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度也會(huì)相對(duì)減慢。
這時(shí)候，深圳市好幾個(gè)出現(xiàn)地產(chǎn)商公示簽約合作名單上，卻經(jīng)常能看見(jiàn)深圳安家河南建業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有限責(zé)任公司（安家河南建業(yè)）身影。安家河南建業(yè)上年1月創(chuàng)立，深圳人才安居集團(tuán)、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建筑集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)和萬(wàn)科地產(chǎn)各自持倉(cāng)40%、20%、20%和20%。據(jù)新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，安家河南建業(yè)成立以來(lái)，已先后與益田御深圳龍華府、深圳龍崗恒大城市之光、歲寶壹品等超出10個(gè)重點(diǎn)簽訂合作協(xié)議。李宇嘉覺(jué)得，安家河南建業(yè)背景相對(duì)性獨(dú)特，因?yàn)橛姓硶?shū)，對(duì)于有些私營(yíng)房企的出現(xiàn)新項(xiàng)目，不論是給予品牌支持，亦或是立即核心，都是有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，包含股權(quán)融資、網(wǎng)絡(luò)資源激發(fā)、個(gè)人信用適用等，能讓保交樓更順暢。
易居研究院中國(guó)智庫(kù)核心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表明，深圳市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入存量土地市場(chǎng)開(kāi)拓的時(shí)期，所以有很多深圳城中村新項(xiàng)目，以后會(huì)有作為租賃房改革創(chuàng)新的導(dǎo)向性。不過(guò)對(duì)于一部分舊城區(qū)物業(yè)管理而言，仍然需要慎重一點(diǎn)，換句話說(shuō)政策方面必須靈便解決。
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